満室でも、入退去が多いと儲かりません

GWも終わっちゃいましたね。

 

GWは大半が大阪セミナーのパワポ作りでした。

パワポは１５０枚を超えての力作となっています　笑。

 

残念ながら、もう、既に満席みたいです。

 

で、常に満室でも入退去があると一部屋で半年分が無くなるんです。

 

①　原状回復に１５万（約３か月分）が掛かる

②　現状回復から募集→入居までは最短でも１か月

③　不動産屋さんに支払う広告料が２か月

 

①＋②＋③は・・・

 

　　　６ヵ月分！

 

 

「うちの物件は常に満室だから！」

という優秀な物件でも１部屋入退去があるとこうなります。

 

例えば、シュミレーションしてみると

 

物件概要

購入金額１億　RC１２室　利回り１０％　融資１億　融資期間２５年　金利１．５％　

 

・フルローンでの年間返済額は４８０万円

・年間家賃収入１０００万　１２室だと　一部屋６．９万円

・毎年３部屋が入退去と仮定　　６．９×６か月分×３部屋＝１２４万円

・管理料　５％　５０万円

・固定資産税　１００万

 

これで計算すると、

１０００ー４８０－１２４－５０ー１００＝

２４６万円（税引き前）

となりますね。

 

これでも最短で入居した場合ですからね。

おおよそ、１億の１０％をフルで融資受けた場合の手残り（税引き前）は２００万前後です。

 

この辺りは詳しく説明しますので、セミナー受講の方は期待してください。

＊レジュメは配布しませんのでご了承くださいね。内容が濃すぎて配布出来ません。

 

～続く～