融資を使う場合の注意点❗️

一昨日は、ちょっと山梨まで行って来ました。

何をしたかと言うと、

 

時速５００キロ

 

を体験して来ました。

 

 

そう、リニアです。

時速１４０キロまでは車輪走行で、そこから浮上。あっという間に、時速５００キロでした。

乗り心地は若干サスが固くまだまだって感じです。

 

さて、先日の失敗しない不動産投資は

 

 なんと、現金買いでした。

 

でも、現金買いだと資金が底をつくのが早いですよね。

 

そうなると、やはり融資を使わないと、早くは拡大して行かないのは周知の事実。

 

まず、融資ですが借金とは違います（借金ですけど　笑）。

借金でも、良い借金と悪い借金があります。

 

悪い借金＝生活で使用するための借金（自動車ローンもそうですよ）

 

では、

良い借金＝借金をしてでも利益が得られるために借りる

 

借金をしても、それを元手に利益を生むのであれば借金をした方が良いと思います。

 

私が、サラリーマン時代に不動産投資をしていて、給与の他にそれなりの家賃収入があることを会社で話すと興味を抱く人が大半でした。

 

でも、「借入は３億を超えてあります」って伝えると一斉に引いいて行きました　笑。

まぁ、普通はそんな感じです。

 

融資を受けたとしても、自分が返すのではないと頭の中を切り替えることが大事なんです。

 

「そんなこと言ったって、入居者がいなかったら自分で返さないとならないじゃないですか！」

 

はい、その通り。

だから、融資を受けるときに大事になるのが返済比率です。

 

返済比率とは、

　　　　　　　返済額÷家賃収入

です。

 

家賃収入の内、どれだけが返済となるのか？　ってことですね。

 

毎月家賃収入が１０万です。銀行に返済するのが５万です。

だとすると、返済比率は５０％と言うことになりますね。

 

この返済比率が、低ければ低いほどリスクが低くなります。

＊現金買いだと「０」じゃん。

 

返済比率が、どれ位ならば安心かと言うと、

 

　　　　　　　　　４０％以下

 

なら全く問題ないでしょう。

だって、全部の６割が空室ってことになる物件は買わないでしょ。

 

では、MAXどこまでなら許せるラインかと言うと、

 

　　　　　　　　　６０％！

 

ここがデッドラインと覚えていましょうね。

 

これ以上だと、危ないです。ってか、ほとんど利益が出ないと思います。

 

 

～続く～