今年は雨が多いですね。

先日から風邪を引いて、体調があまり優れない。

早く、直さねば。

さて、昨日お会いした方から、

「この物件の利回りだと、イールドギャップが〇％だから・・・」

と言われたので、すかさず、

「イールドギャップって意味ないですよ！」

と返答させて頂きました。

”何言っているの？　考える価値あるじゃん”

はて、そうでしょうか？

では、ここでイールドギャップとは、

『投資利回りと長期金利との差のこと。不動産投資においては、投資物件の表面利回りと不動産投資ローンの金利との差。例えば、投資物件の表面利回りが１０％で、ローンの金利が２％の場合だと、イールドギャップは８％となります。』

そうですね。だから何なんでしょうか？

イールドギャップが高かったら良いのでしょうか？

何％ならいいんでしょうか？

その答えを書いいる人はいないはずです。

（２％あればって記述もなくはないですが）

例えば、物件価格３０００万円、表面利回り１０％の物件があったとします。

これを全額融資を受けたと仮定します。

A　政策金融公庫から金利１．２％、融資機関１２年で融資を受けたとします。

B　ノンバンクから金利３．９％、融資機関２０年で融資を受けたとします。

それぞれのイールドギャップを計算すると、

A　１０％－１．２％＝８．８％

B　１０％－３．９％＝６．１％

Aの方が優れているとなりますね。

でも、実際にはどうなんでしょう？

A　毎月の返済は２２３，７９７円です。

B　毎月の返済は１８０，２１７円です。

あれれっ、毎月Bの方が４３，５８０円もキャッシュが多く残るぞ。

年間だと５２２，９６０円も多くなる。

そうなんです。イールドギャップは融資期間を考慮されていませんので意味がないんです。

勿論、早く残債が減るから良い、と言う考えもありますね。

でも、毎年約５３万円違うと１２年間の差は６３６万円になります。

その分を他の投資に回せばまた話は変わってきます。

と、言うことでイールドギャップを考えても意味はないんです。

～続く～

2019.07